Луцьк ризикує втратити комунальну землю через недобуд і «туалетну схему»
У Луцьку навколо восьми соток комунальної землі на вулиці Рівненській розгортається історія з недобудованим комерційним об’єктом, аукціонами та можливими ризиками для громади. Ділянку, яку міська рада передала в оренду через торги у 2024 році, нині займає приватизований незавершений павільйон, а орендар заявляє про намір розірвати договір, посилаючись на складнощі з реалізацією проєкту. Водночас експерти звертають увагу на послідовність подій, яка може містити ознаки так званої «туалетної схеми».
Центр журналістських розслідувань «Сила правди» з’ясував, хто стоїть за цією історією і чим вона може закінчитися – бізнес-невдачею чи вдалою оборудкою.
«Коробка» на Рівненській
На вулиці Рівненській, 154 у Луцьку – поруч з готелем «Околиця» та супермаркетом «АТБ» – вже майже рік стоїть недобудована споруда. Крита «коробка» з газоблоків без вікон і дверей. Усередині – драбина з дошками, ззовні – бур’яни. На голій стіні – паспорт об’єкта, з назви якого стає зрозуміло, що це – «торговий павільйон», який разюче відрізняється від того, що зображений на технічному документі. Про якусь торгівлю й годі говорити.
«Золоті» вісім соток
У 2023-2024 роках Луцька міська рада сформувала земельну ділянку площею майже вісім соток на вулиці Рівненській, 154: спершу депутати надали дозвіл на розроблення проєкту землеустрою, а згодом затвердили його та погодили продаж права оренди на аукціоні.
Сама ділянка опинилася оточеною транспортною розв’язкою: з одного боку вулиця Рівненська, а з боків її огинає заїзд до готелю «Околиця».
«Це буде відкритий аукціон у системі «Prozorro». Ні департамент [містобудування, земельних ресурсів та реклами], ні жоден інший працівник не знає, хто подасться на нього, тому можете подаватися навіть ви як депутати міської ради, якщо вас цікавить оренда тієї чи іншої земельної ділянки. Наша зацікавленість в тому, щоб наповнювати міський бюджет відповідними надходженнями», – переконував депутатів влітку 2023-го Ігор Поліщук.
Відтак у 2024 році виконавчий комітет Луцької міськради тричі виставляв на продаж право оренди цієї комунальної ділянки. Торги відбувалися на платформі «Prozorro.Продажі». В інформації про лот було вказано, що цільове призначення землі – «для розміщення та експлуатації об’єктів дорожнього сервісу». Простіше кажучи, вона відведена під АЗС, мийки, СТО, придорожні кафе, готелі чи магазини для водіїв. Строк оренди – 10 років.
Перший аукціон оголосили в лютому 2024-го. Тоді на нього зареєструвалося вісім учасників: компанії «ДСО Груп», «Будінвестлуцьк» ,«Робінія Трейд», «Петрол Груп Лімітед», «Волинська нафтова група», «Онлі Ю», а також Гор Карібян й Олександр Кордунов, які розігнали стартову ставку – майже 39 тисяч гривень – у 39 разів: найбільшу суму запропонувала фірма «Онлі Ю» – понад півтора мільйона гривень річної оренди – тобто 192 тисячі гривень, або 4,9 тисячі доларів США за сотку.
Така конкуренція може свідчити про високу комерційну привабливість ділянки.
Врешті, «Онлі Ю» та Луцька міськрада уклали договір. Але права оренди так і не зареєстрували: переможець просто не сплатив кошти за придбаний лот і не відшкодував витрати на підготовку аукціону. Відтак луцькі депутати були змушені визнати цей договір неукладеним. На думку директора Офісу земельного права Віктора Кобилянського, випадок з неукладеним договором міг трапитися невипадково.
«Це може бути елементом «схеми», коли ціна штучно підвищується, аби не дати отримати лот конкуренту. А номінальний переможець просто потім не підписує договір чи не сплачує кошти відповідно до підписаного договору», – пояснює фахівець.
Згідно з даними аналітичної системи «YouControl», власником і керівником компанії «Онлі Ю» є Андрій Котищук – знаний у Луцьку бізнесмен-ресторатор, який останніми роками вже отримував від міськради замовлення на ремонт доріг і комунальної інфраструктури.
Коли журналісти «Сили правди» запитали в Котищука, чому той відмовився від ділянки на Рівненській, за оренду якої спершу був готовий віддати чималі гроші, він відповів лаконічно:
«Я вже не пам’ятаю, чому. Такий час був, напевно. Не пам’ятаю, що тоді, у 2024 році, було».
Чи була участь компанії «Онлі Ю» в аукціоні серйозним бізнес-наміром, чи просто способом «застовпити» ділянку і затягнути час – питання відкрите.
Повторний аукціон, у липні 2024-го, також не дав результату: цього разу не зареєструвалося достатньо учасників.
Відтак ділянку виставили втретє – у листопаді того ж року. Цього разу на торги прийшло аж семеро охочих: Євгеній Симоненко, Ніна Ізюмська, Дмитро Ковальчук, Микола Горчинський, Павло Ковалишин, Ірина Потоцька і вже згаданий Олександр Кордунов, які розігнали стартову ціну більше ніж у 25 разів.
До речі, на цих торгах теж не обійшлося без «сліду» бізнесмена Андрія Котищука, адже за землю на Рівненській конкурував його бізнес-партнер Микола Горчинський.
Втім, повернімося до ділянки на Рівненській. Право орендувати її, зрештою, дісталося Олександру Кордунову, оскільки його пропозиція – один мільйон гривень на рік, або 128 тисяч (3 тисячі доларів США) за сотку на рік. Це на 200 тисяч гривень більше, ніж у першій його спробі – під час торгів на початку 2024-го.
Відтак з Кордуновим уклали договір на 10 років.
Здавалося б, місто зірвало джекпот і стабільно поповнюватиме бюджет на кругленьку суму. Але не все так просто.
Що виросло на ділянці?
Платити за оренду восьми соток комунальної землі понад мільйон гривень на рік – історія не з дешевих. За такої ставки на цій території, вочевидь, мав би якнайшвидше запрацювати бізнес, який дозволив би бодай частково «відбивати» ці витрати.
Однак станом на травень 2026 року жодного бізнесу там немає. Натомість, за документами, на ділянці ще з літа минулого року з’явився комерційний об’єкт – торговий павільйон, який офіційно здали в експлуатацію. Насправді ж фактично там досі стоїть лише недобуд з газоблоків без вікон, дверей і будь-яких ознак життя.
Згідно з даними порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, цю споруду зводили менше двох місяців – впродовж травня-липня 2025-го. Її площа – 45 квадратів. Відповідно до паспорту об’єкта, проєктувальниками вказані підприємиця Юлія Рогожина і її фірма «Domum Group», замовником – Олександр Кордунов. Власне, він й оформив право власності на фактично недобудовану «коробку» як на повноцінний комерційний об’єкт.
До речі, на паспорті об’єкта, який висить на голих стінах, вказано, що роботи мали б завершитися восени 2025 року. Проте, як випливає з порталу у сфері будівництва, офіційно павільйон був готовий на місяць раніше.
Така розбіжність між документами і фактичним станом споруди може свідчити, що ключовим у цій історії було не стільки завершення будівництва чи запуск бізнес-проєкту, скільки сама поява зареєстрованого об’єкта нерухомості.
Законодавство передбачає відповідальність за внесення недостовірних даних у декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Для об’єктів класу наслідків СС1, до яких належить і цей павільйон, Закон України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» встановлює штраф у розмірі 36 прожиткових мінімумів для працездатних осіб. Станом на 2026 рік це майже 120 тисяч гривень.
Центр журналістських розслідувань «Сила правди» запитав у інспекторки й головної спеціалістки відділу державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міськради Таміли Гаспарян, яка реєструвала готовність павільйону на вулиці Рівненській, про підстави такої реєстрації. За її словами, для об’єктів класу наслідків СС1 діє декларативна процедура.
«Був попередньо дозвільний документ на початок будівництва, був виготовлений технічний паспорт, надійшла декларація про готовність об’єкта, в якій були зазначені дані з підписом замовника. Це об’єкт класу наслідків CC1, тобто він йде по декларації і все», – пояснила посадовиця.
На запитання, чи перевіряли на місці стан будівлі перед реєстрацією, вона відповіла таке:
«Ми не виїжджаємо на об’єкти, не дивимося і не перевіряємо їх. Перевірок в період воєнного стану нема».
«Сила правди» також звернулася за коментарем до проєктувальниці об’єкта Юлії Рогожиної. За її словами, в умовах воєнного стану законодавство дозволяє вводити об’єкти в експлуатацію навіть без завершених фасадних робіт чи благоустрою території.
«Документація повністю відповідає чинному законодавству: зареєстрована, подана, в мене були містобудівні умови та обмеження, був отриманий дозвіл на початок будівельних робіт. Зараз такі часи, коли можна не добудовувати фасад, не дороблювати благоустрій і здавати в експлуатацію. Замовник скористався цим шансом», – зазначила вона.
Рогожина також повідомила, що здійснювала авторський нагляд за будівництвом і має відповідний договір. Чому ж об’єкт досі фактично не добудований, вона пояснює можливими фінансовими чи іншими труднощами замовника.
«Можливо, закінчились кошти, можливо, проблеми із журналістами виникли чи, можливо, якісь інші провокативні речі на замовника полилися і він вирішив зупинити це будівництво… Наразі я здійснила по ній всі свої зобов’язання і більше не маю повноважень щось там виконувати. Мені дуже шкода, що такі об’єкти не добудовуються», – сказала проєктувальниця.
Вона також запевнила, що дострокове завершення будівництва, порівняно з термінами у паспорті об’єкта, не є порушенням:
«Це абсолютно законно – швидше будувати, ніж довше. Ми прогнозуємо і враховуємо, зокрема, погодні умови, тому вказуємо максимальні терміни».
Хто такий Олександр Кордунов?
Переможець аукціону за право оренди земельної ділянки на Рівненській, 46-річний Олександр Кордунов зареєстрований у селі Великий Омеляник поблизу Луцька.
Сервіси, які дозволяють ідентифікувати номери телефонів за записами у телефонних книгах користувачів, показують, що багато абонентів пов’язують Кордунова переважно з автомобільним сервісом: «Саша Авто з Америки Луцьк», «Саша Ауді. Електрики. Продаж», «Саша Моторист Луцьк Толковий», «Саша На Омелянику Автопродаж», «Саша Ремонт Двигунів Бензин», «Олександр Кордунов Моторист Луцьк», «Олександр Магазин Авто Запчастини Мкс», «Кардан Омеляник», «Саша Растаможка», «Головка на Мотор», «Олександр Луцьк Збирає Двигуни», «Саша Покер Омеляник Американські Машини».
Згідно з даними аналітичної системи «YouControl», він пов’язаний з двома компаніями – сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Луцький “Райсількомунгосп”» та товариством з обмеженою відповідальністю «Вершина-Луцьк». У першій фірмі – вказаний співзасновником із часткою в 15%, у другій – одноосібним власником і керівником.
Обидві компанії зареєстровані за однією адресою у Великому Омелянику та займаються діяльністю широкого профілю: будівництвом житлових і нежитлових об’єктів, виробництвом металоконструкцій, столярних виробів, монтажними роботами, ремонтом і технічним обслуговуванням машин.
СГТзОВ «Луцький “Райсількомунгосп”» – фірма, зареєстрована ще у 2002 році. Керує нею Андрій Кордунов – батько Олександра.
Інша компанія бізнесмена – ТОВ «Вершина-Луцьк» – значно «свіжіша». Її зареєстрували восени 2022 року. Статутний капітал фірми становить майже 900 тисяч гривень.
«Я займався нормальним будівництвом, ремонтами по району, по школах… Ми робили багато об’єктів… В мене один бізнес – фірма “Райсількомунгосп” – вже не працює, бо були нюанси з районною владою, не хочу про це навіть згадувати… Конфліктні ситуації і схеми – це не моє», – каже Олександр Кордунов.
За його словами, будівництво торгового павільйону на Рівненській зупинилося через технічні перешкоди, на які він не зауважив на старті.
«Це перший об’єкт, на якому я хотів спробувати зайнятися чимось у плані нерухомості, оренди і так далі. Але воно зупинилося із самого початку, тому що там багато комунікацій: там йде газова труба високого тиску, про яку мені на “вході” ніхто не сказав. Я вже потім про це дізнався, коли воно в цю позицію вперлося. Я не допрацював на початку, не перевірив всі документи до кінця. В документах все було нормально. Не хочу когось звинувачувати», – пояснює бізнесмен.
Натомість така його позиція видається дуже дивною, оскільки людина, яка планує серйозно зайнятися нерухомістю, двічі конкурує за землю на торгах, готова платити мільйон гривень за її річну оренду і витратилася на зведення хай навіть «коробки», мала б все ж перевірити наявність охоронних зон і передбачити можливі ризики.
«Якщо ви бізнесмен і щось берете – мусите це обстежити. Якщо самі в цьому не розумієтеся – залучаєте фахівців. На схемі земельної ділянки і на викопіюванні всі комунікації були показані, і на аукціоні це також було видно. Ще раз: мільйон гривень за вісім соток – це неймовірна ціна, і той чи інший потенційний орендар мав би вивчити всі технічні питання», – говорить голова постійної комісії з питань земельних відносин та земельного кадастру Луцької міськради, депутат Олександр Козлюк.
Водночас підприємець Олександр Кордунов цю ситуацію пояснює так:
«Ну, попав на мільйон – то попав, що вже зробиш?! В мене були гроші на цю землю, але це просто невдалий проєкт… Ми зараз готуємо документи, щоб розірвати договір оренди, тому що там нічого не вдається будувати. Навіщо мені зараз це зробити, щоб потім ті перевірки і прокуратури мозок виносили?!»
На запитання про долю павільйону, на який бізнесмен вже оформив право власності, «Сила правди» почула таке:
«Думаю, нас попросять повернути ділянку до попереднього стану, тобто доведеться знести споруду. Планів щодо ділянки у мене не було».
Врешті, час покаже, чи справді дійде до знесення. Наразі ж на ділянці стоїть приватна нерухомість і, вочевидь, саме вона, а не добрі наміри її власника, визначатиме, що відбуватиметься із землею далі.
Чому ця історія нагадує «туалетну схему»?
Історія з ділянкою на Рівненській має низку ознак так званої туалетної схеми. Її суть, за словами директора Офісу земельного права Віктора Кобилянського, зводиться до такого алгоритму: знайти або створити невеликий сумнівний або формальний об’єкт нерухомості – наприклад, туалет, оформити на нього право власності, а потім на підставі цього права отримати земельну ділянку поза конкурентною процедурою.
Підґрунтям для таких схем є, зокрема, частина друга статті 134 Земельного кодексу України. Вона передбачає, що земельні ділянки державної чи комунальної власності не підлягають продажу або передачі у користування на конкурентних засадах, якщо на них розташований приватний об’єкт нерухомості. Простіше кажучи, якщо на такій землі стоїть будівля, власник може претендувати на ділянку без аукціону.
У випадку із землею на Рівненській частина цього алгоритму вже фактично реалізована: право оренди восьми соток отримали через аукціон за рекордну ставку, там звели невеликий недобуд і оформили на нього право власності. Тепер же сам орендар Олександр Кордунов заявляє, що хоче розірвати договір оренди нібито через проблеми з комунікаціями.
«Дуже схоже на те, що побудований павільйон – насправді тимчасовий і потрібен тільки для того, щоб закріпитися на земельній ділянці, – каже Віктор Кобилянський. – Якщо орендарю вдасться розірвати договір, то потім, маючи право власності на об’єкт нерухомості, він зможе ту саму ділянку знову взяти в оренду, але вже без проведення земельних торгів і за значно меншою вартістю – не більше 12% від нормативної грошової оцінки ділянки».
Чи саме так розвиватиметься ця історія – питання відкрите. Розірвати договір оренди в односторонньому порядку неможливо: потрібна згода обох сторін або рішення суду.
«Якщо розірвання відбудеться за згодою сторін, але без знесення павільйону, то це свідчитиме про використання корупційних важелів. Адже рада не зацікавлена в розірванні цього договору, оскільки це зупинить суттєві надходження до бюджету громади і унеможливить передачу ділянки комусь іншому, в тому числі на конкурентних торгах», – пояснює директор Офісу земельного права.
Схожої позиції дотримується і голова земельної комісії Луцької міськради Олександр Козлюк, який у розмові із «Силою правди» був категоричним.
«Я припускаю, що там, може, десь щось не вийшло в якихось моментах, а ціна-то за оренду кусається – і тепер орендар хоче гарненько «зістрибнути» з ділянки. Але я даю мільйон відсотків, що Луцька міська рада не дасть добровільну згоду на розірвання договору. Якщо ти за хорошу ціну виборов це все – будь ласка, сплачуй всі суми протягом 10 років або за 10 років. Ніхто ж тебе силоміць не змушував на це погоджуватися», – стверджує він і додає, що не розуміє, яким чином бізнесмен Олександр Кордунов взагалі отримав документи на будівництво, адже цільове призначення ділянки передбачало розміщення та експлуатацію об’єктів дорожнього сервісу, а не «будівництво якоїсь халабуди».
Щоправда, останніми роками судова практика почала «ламати» такі підходи. Велика Палата Верховного Суду у 2022 році в одній зі справ фактично вказала: наявність невеликого об’єкта нерухомості не дає автоматичного права отримати значно більшу ділянку під нове будівництво без аукціону.
Історія «туалетних схем» по-луцьки
Центр журналістських розслідувань «Сила правди» ще у 2018 році описував подібні історії. Тоді, зокрема, йшлося про випадки, коли підприємці спершу оформлювали право власності на невеликі об’єкти нерухомості – теплиці, недобудовані приміщення, аварійні підземелля, а згодом отримували під ними комунальну землю в оренду без торгів.
У листопаді 2025 року місцеві медіа писали про подібну схему на вулиці Львівській у Луцьку – там, де нібито планували збудувати житло для ветеранів. Військові, однак, переконували, що під виглядом соціального будівництва землю просто намагаються прибрати до приватних рук через корупційні механізми.
Ще один приклад, який в обласному центрі Волині пов’язували з ризиками «туалетної схеми», – історія біля ліцею №22 на проспекті Відродження. У березні 2026 року журналісти звернули увагу на плани міськради продати комунальну землю поруч із навчальним закладом, де вже стояла невелика приватна металева споруда. Саме наявність такого об’єкта нерухомості й могла стати підставою для передачі ділянки без конкурентних торгів. Після розголосу депутати зрештою відмовилися від цих намірів.
***«Туалетна схема» у Луцьку – не нова. Місто вже стикалося з нею – і не раз. Але кожен новий випадок, як-от на вулиці Рівненській, нагадує про одне й те саме: поки в законодавстві залишаються лазівки, а контроль і перевірки у воєнний час фактично обмежені, комунальна земля й надалі може ставати об’єктом різноманітних маніпуляцій, а ризики зловживань – тільки зростатимуть.
Владислав Першута
Читайте також:
- Незаконне будівництво біля РАЦСу у Луцьку: що відомо
- Стадіон чи дерибан: у Луцьку сперечаються через 2 га комунальної землі
- У прихистку для ВПО на Волині виявили порушення - мешканці скаржаться на холод і плісняву
Будь в курсі усіх новин
