Як отримати іпотеку під 3%? Деталі, роз'яснення

В нюансах нової державної пільгової іпотечної програми розбирався 24 канал.

Хто першим може скористатися програмою

Перша категорія – військовослужбовці Збройних Сил за контрактом, СБУ, Служби зовнішньої розвідки, Головного управління розвідки Міноборони, Національної гвардії, Держприкордонслужби, Управління державної охорони, Держспецзв’язку, Держтрансслужби, військові прокурори Офісу Генерального прокурора, особи рядового і начальницького складу ДСНС, співробітники Служби судової охорони, особи начальницького складу управління спеціальних операцій Національного антикорупційного бюро, поліцейські та члени їх сімей.

Друга категорія – медичні працівники (фахівці та професіонали) закладів охорони здоров’я, педагогічні, наукові працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності.

Третя категорія – ветерани війни та члени їх сімей, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, визначені статтею 10 Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”, а також сім’ї загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України.

Четверта категорія – внутрішньо переміщені особи.

Умови отримання пільгової іпотеки

Із 2023 року скористатися умовами програми зможуть й інші категорії громадян, але за ставкою 7% річних. За умовами програми іпотечний кредит можна буде оформити на строк до 20 років. Початковий внесок – від 20%. Одноразова комісія – 0,5% від суми кредиту.

Придбати нерухомість за програмою кредитування можна буде як на вторинному, так і на первинному ринку.

Умовами програми можуть скористатися всі громадяни України, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше ніж 52,5 квадратного метра для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 квадратний метр – на кожного наступного члена сім’ї.

З боку держави масове іпотечне кредитування забезпечить ПрАТ «Укрфінжитло» через уповноважені банки.

Важливий нюанс: заявку на участь в програмі можна буде оформити виключно через додаток «Дія».

ЧИТАТИ ТАКОЖ: За 1-кімнатну квартиру - 5 тисяч на місяць: стартує нова Доступна іпотека під 3%

Як працюватиме програма на практиці

Коментар банку

На думку начальниці управління по роботі з партнерами «Глобус Банка» Катерини Личаної, програма, швидше за все, буде ще доопрацьовуватись. Так, зокрема, заявлено про можливість кредитування на первинному та вторинному ринках. При цьому зараз є обмеження НБУ на зняття готівкових коштів з поточних рахунків до 100 тисяч гривень на день, що обмежить реалізацію програми для вторинного ринку.

Крім того, в програмі чітко прописано, що заявку можна оформити виключно через додаток «Дія». Це чудова ініціатива, але треба брати до уваги, що не всі громадяни мають смартфони для встановлення цього додатку. Тому було б непогано, щоб клієнт мав можливість подати документи безпосередньо у відділенні банку.

Загалом співрозмовниця 24 каналу позитивно оцінює значення і перспективи програми пільгової іпотеки в нинішніх умовах.

«Розвиток цієї програми має як соціальну, так і економічну функцію. В умовах війни багато громадян залишилось без житла, а отже можливість оформити кредит під низький відсоток – це реальний шанс купити собі квартиру.Ринок нерухомості вторинного і первинного житла зараз неактивний. програма ж може стимулювати розвиток ринку нерухомості. Активізація первинного ринку стимулюватиме економіку – це і податки, і робочі місця, і розвиток супутніх сфер – виробництва будівельних матеріалів, меблевої промисловості та інших.

На реалізацію програми та програми фінансового лізингу від «Укрфінжитло» з державного бюджету виділено 20 мільярдів гривень. Це дасть можливість профінансувати близько 20 тисяч родин на придбання житла. Тобто, це шанс для 20 тисяч українських родин купити собі нові оселі та стати щасливими власниками омріяного житла», – зазначає Катерина Личана.

Оцінюючи перспективи програми іпотеки під 3% вона проводить аналогію з уже діючою програмою «Доступна іпотека 7%».

Так, за рік роботи за програмою «Доступна іпотека 7%» було видано 1,8 тисячі кредитів на суму майже 1,8 мільярда гривень. Експертка переконана, що програма кредитування під 3% буде не менш успішною.

• По-перше, в програмі змінено форму розрахунку кількості квадратних метрів на сім’ю. Отже, кількість громадян, які зможуть скористатись цією програмою, має збільшитись.
• По-друге, виділено категорії громадян (в т.ч. військові, медики, педагоги та ВПО), які можуть претендувати на знижену відсоткову ставку.
• По-третє, було заявлено, що для первинного ринку буде розширено перелік схем фінансування. Це також дуже позитивний фактор, бо учасниками цієї програми зможе стати більша кількість забудовників.

Коментар експерта

Не настільки оптимістичний в оцінках перспектив програми іпотечного кредитування під 3% виконавчий директор Економічного дискусійного клубу Олег Пендзин.

На його думку, найбільший ризик подібних програм полягає у спадковості зобов'язань держави на тривалий період часу.

Щодо реальних цифр. На сьогодні в Україні ставка рефінансування НБУ складає 25%, ставки за кредитами банків – близько 30% річних. Ставки можуть коливатися в залежності від інфляції. За умовами ж програми, іпотека надаватиметься під пільгову відсоткову ставку 3% річних. Тобто кожен рік на кожного отримувача іпотеки держава має виділяти кошти для погашення різниці відсоткових ставок.

«Іпотека добре працює за умови низької ставки рефінансування, низької ставки по банківських кредитах і низької інфляції. Але коли в поточному році прогнозують інфляцію на рівні 30%, в наступному році – теж 30%, а іпотечний кредит видається під 3%, то виникають питання щодо потенційних ризиків фінансування такої кредитної програми. Умовно кажучи, на мільйоні гривень держава має платити 270 тисяч в якості компенсації процентів банкам.

Крім того, особливість заключення кредитних договорів під іпотеку полягає в тому, що заключаються декілька договорів: окремо – договір з банком про надання кредиту під ринкову ставку, окремо – договір з відповідним державним органом на відшкодування відсоткової ставки. Отже, це має бути тристороння угода. Якщо ж держава з якоїсь причини не передбачить кошти в державному бюджеті на відшкодування різниці за ставками по кредиту (а такі випадки бували), то хто погашатиме цю різницю?

Отже, найбільша потенційна проблема програми пільгового іпотечного кредитування – це стабільність і передбачуваність стану справ в державі.

До слова, це проблема не лише програми пільгових іпотечних кредитів, але й програми кредитування бізнесу "5-7-9", і програми кредитування аграріїв під нульову ставку, й інших подібних програм. Але ж термін дії цих програм – всього декілька років. А у випадку з пільговою іпотекою мова йде про період у 20 років.

Варто нагадати, що зареєстрований в парламенті проєкт державного бюджету на 2023 рік передбачає дефіцит у розмірі 1,25 трильйона гривень. Звідки держава братиме гроші на програму пільгової іпотеки – незрозуміло.

Виходячи з досвіду реалізації подібних програм в Україні, можна прогнозувати: доки не будуть реально виділені гроші головним розпорядникам державних коштів, жодна угода по іпотеці підписана не буде», – стверджує Олег Пендзин.

Для прикладу можна нагадати, що в рамках програми стимулювання бізнесу «5-7-9», яка стартувала в абсолютно інших фінансово-економічних умовах, банки протягом 9 місяців пристосовувались до механізму надання кредитів під гарантії держави щодо часткового повернення відсоткової ставки. І мова йшла про юридичних осіб, де все більш-менш зрозуміло.

Зараз же банки матимуть справу з фізособами. Видаючи позичальнику-фізособі кредит, перше, що банк вимагає, – підтвердження доходів. І якщо держава згодна компенсувати банкам частину ставки, то тіло кредиту має погашати позичальник. І тут може бути серйозна проблема, оскільки мова йде про бюджетників, які, як правило, мають невисокі доходи. З одного боку, банки орієнтуються на бюджетників, оскільки ті гарантовано отримуватимуть від держави зарплати. А з іншого боку все упиратиметься в розміри цих зарплат. Тому більшість потенційних позичальників просто можуть не пройти банківську перевірку на предмет платоспроможності.

То ж, як мінімум, є певні сумніви, що програма іпотеки під 3% повноцінно запрацює вже цього року.