Як за 8 200 грн на місяць купити квартиру? Досвід лучан, які отримали іпотеку єОселя

Довідково. єОселя – державна програма, за якою українці можуть отримати іпотечний кредит на житло з мінімальним початковим внеском 20% та кредитуванням до 20 років. Торік учасниками програми (під 3% річних) були лише представники таких соціальних категорій: військові та правоохоронці, медики, працівники освіти та науковці. Із початку 2023 року подати заявку у єОселі можуть всі громадяни (під 7%), які поки не мають власного житла.

- Із чого починали участь у програмі?

- Заповнили заявку на участь в програмі єОселя. Зараз це зробити дуже просто – через застосунок «Дія» в телефоні. Але перед цим раджу підготуватися. Крім стандартних запитань про паспортні дані, членів родини, заробіток і так далі, буде, наприклад, запитання про бажане житло і суму іпотеки.

Для цього треба розуміти дві речі. Перше – є чіткі обмеження по площі житла, яке можна купити за цією програмою. Це має бути квартира в багатоквартирному житловому будинку або новобудові – не приватний будинок, котедж чи частина будинку. Одна людина має право на 52,5 м² житла. Якщо квартиру купує сім'я, то до цих 52,5 м² плюсується по 21 м² на кожного члена сім’ї.

Друге, що потрібно знати, хоча б приблизно – вартість бажаної квартири. Тому треба промоніторити, яка середня вартість нерухомості в вашому регіоні.

- А якщо промоніториш ціни, вкажеш бажану середню суму, а потім знайдеш реальну квартиру, яка виявиться вдвічі дорожчою?

- Таке цілком може бути. У нашому випадку склалася схожа ситуація: продавець запропонував вищу ціну, ніж визначила офіційна оцінка її вартості.

Автори програми пропонують таке рішення цієї проблеми: різницю покривати за рахунок першого внеску, додатково до 20%. У будь-якому випадку людина, яка хоче отримати іпотеку, повинна розуміти, що їй потрібно мати не лише 20% на перший внесок, а цілком можливо, що і додаткові кошти.

- А як банк визначає, скільки коштів давати на квартиру? І чи є якась межа, адже ціни на квартири бувають дуже різними?

- В Україні є затверджені показники опосередкованої вартості житла за регіонами, затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 17 лютого 2022 року. Для Волині це – 15 383 грн/м2.

При отриманні кредиту до цієї цифри застосовується спеціальний коефіцієнт, відповідно до розміру населеного пункту, де розташоване житло. Для Луцька, як обласного центру, це – коефіцієнт 2. Для інших насалених пунктів Волині (оскільки в нас більше немає міст із населенням понад 100 тисяч мешканців) цей коефіцієнт становить 1.

Але є ще момент із оцінкою вартості квартири. Тобто ми з’ясували, що гранична вартість для Луцька може становити 30 766 грн/м². Проте однаково потрібно проводити офіційну оцінку житла. Коли ми знайшли варіант квартири, який сподобався клієнтам, офіційно її оцінку нам встановили 26 700 грн/м². А продавець хотів 29 500 грн/м². Тому після того, як отримали іпотеку, різницю довелося доплачувати власними коштами.

- Давайте повернемося до процедури. Які ще є запитання при заповненні заявки?

- Потрібно обрати банк із 5 запропонованих, які зараз беруть участь в програмі єОселя. Це – Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Скай банк та Глобус Банк. Мої клієнти зупинилися на Ощадбанку та ПриватБанку. До речі, одночасно можна подати заявку хоч у всі 5 декілька банків.

В результаті вирішили укладати договір з Ощадбанком, бо від них перших отримали відповідь.

- За скільки часу?

- Через тиждень.

До речі, на офіційному сайті програми вказують, що схвальна відповідь має прийти протягом трьох робочих днів з дня її отримання. Але в зв’язку з тим, що програма ще працює в тестовому режимі, цей період може затягнутися.

Після погодження банку, із клієнтом контактує їхній менеджер і далі повністю супроводжує процедуру. Для початку просять надати стандартний для кредитів пакет документів: довідка про доходи з місця роботи, паспортні дані, якщо в шлюбі – паспортні дані обох, свідоцтво про шлюб. Якщо є діти, то обов’язково мають бути свідоцтва про народження. Також банк перевіряє кредитну історію.

- А на якому етапі ви почали шукати квартиру? І що треба знати при її пошуку?

- Я тільки банк погодив заявку.

Як я вже згадувала, це має бути квартира – не котедж, не частина будинку і не таунхаус. Ще один важливий нюанс: у квартири повинне бути зареєстроване право власності.

Зараз анонсують, що забудовники також мають право брати участь у програмі єОселя і можна купувати квартири в новобудовах, згідно договорів купівлі-продажу майнових прав. Це типовий договір, за яким працює переважна більшість забудовників, продаючи житло на етапі будівництва. Але для цього забудовник має пройти процедуру акредитації в банку. Чи є в забудовників ЖК, акредитовані за програмою єОселя – треба уточнювати у кожного.

У випадку моїх клієнтів квартира якраз була у новобудові. Будинок був зданий в експлуатацію, проте людина, яка купила цю квартиру на етапі будівництва, ще не встигла оформити майнові права. Але нам таки довелося це зробити.

- А якщо квартира просто від забудовника, і її ще ніхто не купив?

- Забудовники можуть продавати квартири за програмою єОселя в двох випадках. Перший – якщо акредитують ЖК у банку під продаж майнових прав (на разі таку акредитацію проводить лише Глобус Банк), про що ми щойно говорили. Другий – якщо будинок зданий в експлуатацію, забудовник на себе має оформити право власності.

Про це, до речі, активно говорять: що програма єОселя задумувалась для розвитку будівельної сфери, але механізм реалізації більш зручний для вторинного житла. Хоча, якщо глянути на статистику, то з 7 квартир, куплених за цією іпотекою торік на Волині, 4 – були в новобудовах, а 3 – на вторинному ринку.

- Крім права власності на квартиру, потрібні ще якісь документи від продавця житла?

- Технічний паспорт, довідка про присвоєння адреси, довідка про те, що ніхто в квартирі не прописаний, оцінка вартості, про яку вже згадувала.

- І що далі?

- З цими документами – до нотаріуса і укладаєте договір купівлі-продажу, а також – договір іпотеки. Тут варто звернути увагу, що нотаріусу доведеться заплатити окремо за кожен договір, і договір купівлі-продажу буде коштувати немало. Це залежить від вартості квартири, у нашому випадку вийшло 10 000 грн.

- Коли отримують гроші від банку?

- Під час підписання договору в нотаріуса покупець передає продавцю 20% першого внеску і різницю, якщо вона є. Кошти за іпотечним кредитом заходять на рахунок продавця впродовж доби.

- Важливе уточнення: ваші клієнти отримали іпотеку під 3% як пільговики?

- Так, поки ця програма була тільки для пільгових категорій. Моя клієнтка працює в поліції, також це – інші правоохоронці, військові та медики, освітяни і науковці, які працюють в бюджетних закладах. Для них іпотека видається під 3% річних.

З початку цього року обіцяють, що програма стане доступною для всіх українців, які не мають власного житла. Для них іпотека буде видаватись під 7%.

До речі, важливий нюанс. Якщо за 20 років, під час яких буде виплачуватись іпотека, людина звільниться чи змінить роботу і вийде з категорії пільговиків, умови кредитування зміняться. Решту кредиту з моменту звільнення буде виплачувати з нарахуванням 7% річних.

- Перед інтерв’ю я просила запитати у ваших клієнтів, що найважче їм було у цій процедурі отримання іпотеки. Що відповіли?

- Що не було ніяких особливих складнощів, адже її супроводжували працівники банку і я як рієлтор. Відповідно, допомагали вирішувати всі технічні нюанси та готувати документи.

- А як ви тепер зі свого досвіду оцінюєте програму єОселя?

- Це справді гарна можливість купити житло і потім сплачувати на місяць адекватні гроші. Мої клієнти будуть платити 8 200 гривень в місяць. За такі гроші зараз не завжди квартиру в оренду знайдеш, тим більше в новобудові, а вони – вже власники чудової 2-кімнатної квартири!